时辰：2023-04-01 10:31:52
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二、房地产企业管帐核算的改良办法
房地产企业的管帐核算岗亭设置分歧理，使命职员综合本质偏低，缺少健全的财政管帐核算监视操持机制，缺少统一有用的财政管帐核算查核政策，不正视管帐核算材料保存使命等缘由，使得房地产企业的管帐核算使命面对着诸多的坚苦与难点，久而久之，将间接形成房地产企业庞大的经济丧失，功效不堪假想。是以，咱们必须以松散的立场与迷信的操持来实在进步房地产企业的管帐核算使命品质。这就须要咱们当真阐发并掌握好房地产企业的财政管帐特色，即资金来历显现出多元化特色，在建工程的资金量大给资金核算与财政处置带来了必然的坚苦，开辟的品种具备多样性，经济来往较为频仍，这些都给房地产企业的管帐核算使命带了一些费事与坚苦。那末，咱们应当基于这些房地产企业管帐核算使命的特色，遵守必然的管帐核算准绳，即明白管帐核算计量及身分的根基准绳，管帐核算信息品质精确有用的根基准绳，管帐核算老例订正根基准绳等，而后实在接纳响应的办法来主动强化房地产企业的管帐核算使命，晋升其规范化与迷信化水平。具体办法以下：
（1）成立健全相干的管帐核算规范化操持机制。房地产企业的管帐核算使命中存在着良多题目的首要缘由之一便是其缺少较为完美的规范化操持机制。是以，咱们应当针对这类近况，主动接纳各类办法来组建并延续完美相干的管帐核算操持机制，因为管帐核算操持机制是不是规范化与迷信化都将间接影响到房地产企业停止相干的决议打算，也会影响到企业是不是能走上安康成长的途径。是以，房地产企业应当尽快支配设置现实使命岗亭，进一步明白岗亭本能机能与责任等。那末，即便在房地产企业的管帐核算局部人材发生较大活动的时辰，依然能够或许或许按照必然的规范化操持机制来停止管帐核算的交代使命，尽能够或许或许的保证房地产企业的管帐核算使命的完全与精确，尽能够或许或许的挑选适合的软件体系，晋升管帐核算使命的效力与功效；
（2）实在实行损益预算规范化操持政策。对房地产企业来讲，其管帐预算操持使命依然具备一些急需处置的题目存在。是以，咱们必须尽快规范化管帐预算操持使命，出格要正视此中的损益预算使命，比方说，企业现实用度支出、投入本钱之间的别离及明白操持政策等，咱们还应当拟定统一的管帐核算查核政策，按期停止管帐核算报告集会，以便于房地产企业能够或许或许实时发明此中存在的各类题目，并实时处置和处置这些题目；
（3）极力完美房地产企业的支出管帐轨制与准绳。这就须要房地产企业对商品房及其相干配套举措措施的发卖支出及核算轨制停止必然的鼎新，还要增强对地盘让渡，衡宇出租和其余方面的各项支出的监视与节制力度，要对房地产企业的各类本钱核算操纵实行归集化、具体化及轨制化，并进一步细化房地产企业的各类税收轨制，让房地产企业的管帐核算使命变得更加规范和迷信；
1.1地盘的开辟与运营。
企业将有偿取得的地盘开辟完成后，既可有偿让渡给其余单位利用，也可自行构造制作衡宇和其余举措措施，而后作为商品作价出卖，还能够或许展开地盘出租营业。
1.2衡宇的开辟与运营。
衡宇的开辟指衡宇的制作。衡宇的运营指衡宇的发卖与出租。企业能够或许在开辟完成的地盘上持续开辟衡宇，开辟完成后，可作为商品作价出卖或出租。企业开辟的衡宇，按用处可分为商品房、出租房、周转房、安顿房和代建房等。
1.3都会根本举措措施和大众配套举措措施的开辟。
1.4代建工程的开辟。
代建工程的开辟是企业接管当局和其余单位拜托，代为开辟的工程。
2房地产开辟企业的运营特色
房地产开辟企业的出产运营与施工企业差别。其运营特色首要有以下几点：
2.1开辟运营的打算性。
企业征用的地盘、扶植的衡宇、根本举措措施和其余举措措施都应严酷节制在国度打算范围以内，按照打算、征地、设想、施工、配套、操持“六统一”准绳和企业的扶植打算、发卖打算停止开辟运营。
2.2开辟产物的商品性。
房地产开辟企业的产物全数都作为商品进入市场，按照供需两边条约和谈划定的价钱或市场价钱作价让渡或发卖。
2.3开辟运营营业的庞杂性。
所谓庞杂性包含两个方面：(1)运营营业内容庞杂。企业除地盘和衡宇开辟外，还要扶植响应的根本举措措施和大众配套举措措施。运营营业包含了从征地、拆迁、勘测、设想、施工、发卖到售后办事全进程。(2)触及面广，经济来往工具多。企业不只因购销干系与装备、材料物质供给单位等发生经济来往，并且因工程的发包和投标与勘测设想单位、施工单位发生经济来往，还会因受托代建开辟产物、出租开辟产物等与拜托单位和承租单位发生经济来往。
2.4开辟扶植周期长，投资数额大
开辟产物要从打算设想起头，颠末可行性研讨、征地拆迁、安顿弥补、七通一平、修建装置、配套工程、绿化环卫工程等几个开辟阶段，少则一年，多则数年才能全数完成。别的，上述每个开辟阶段都须要投入大批资金，加上开辟产物本身的造价很高，须要不时地投入大批的资金。
2.5运营危险大
开辟产物单位代价高，扶植周期长、欠债运营水平高、不肯定身分多，一旦决议打算失误，销路不畅，将形成大批开辟产物积存，使企业资金周转不灵，致使企业堕入窘境。
3房地产开辟名目投资用度预算
运营房地产投入资金多，危险大，在名目的打算阶段，必须对名目的投资与本钱用度停止精确的预算，以便作出经济效益评估、投资决议打算。
因为房地产开辟名目的投资进程便是房地产商品的出产进程，是以其投资预算与本钱用度预算不可截然分隔，应合二为一。房地产开辟名目投资与本钱用度预算的范围包含地盘采办本钱、地盘开辟本钱、建安工程造价、操持用度、发卖用度、财政用度及开辟时代的税费等全数投资。
房地产扶植名目各项用度的组成庞杂，变革身分多、不肯定性大，依扶植名目的范例差别而有其本身的特色，是以差别范例的扶植名目，其投资和用度组成有必然的差别。对普通房地产开辟名目而言，投资及本钱用度．由开辟本钱和开辟用度两大局部组成。
3.1开辟本钱
共有八项：
3.1.1地盘利用权出让金。
国度以地盘一切者身份，将必然年限内的地盘利用权有偿出让给地盘利用者。地盘利用者付出地盘出让金的预算可参照当局后期出让的近似地块的出让金数额并停止时辰、地段、用处、临街状态、修建容积率、地盘出让年限、四周环境状态及地盘近况等身分的批改取得；也可按照地点都会国民当局颁发的都会基准地价或均匀标定地价，按照名目地点地段品级、用处、容积率、利用年限等身分批改取得。
3.1.2地盘征用及拆迁安顿弥补费。
(1)地盘征用费。国度扶植征用乡村地盘发生的用度首要有地盘弥补费、休息力安顿补贴费、水利举措措施维修摊派、青苗弥补费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地操持费等。乡村地盘征用费的预算可参照国度和处一切关划定停止。(2)拆迁安顿弥补费。在城镇地域，国度和处所当局能够或许按照法定法式，将国有储蓄地盘或已由企、奇迹单位或小我利用的地盘出让给房地产开辟名目或其余扶植名目利用。因出让地盘使原用地单位或小我形成经济丧失，新用地单位应按划定赐与弥补。它现实上包含两局部用度，即拆迁安顿费和拆迁弥补费。
3.1.3后期工程费
后期工程费首要包含：(1)名目的打算、设想、可行性研讨所需用度。普通能够或许按名目总投资额的必然百分比预算。但凡打算及设想费为建安工程费的3％摆布，水文地质勘察费可按照所需使命量连系有关免费规范预算。(2)“三通一平”等地盘开辟用度。首要包含地上原有修建物、修建物撤除用度、园地平坦费和通水、通电、通路的用度等。这些用度能够或许按照现实使命量，参照有关计费规范预算。3.1.4建安工程费
它是指间接用于建安工程扶植的总本钱用度。首要包含修建工程费(修建、特别装修工程费)、装备及装置工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装备及装置)和室内装修工程费等。在可行性研讨阶段，建安工程费可接纳单位预算法、单位目标预算法、工程量近似匡算法、概算目标预算法和近似工程经历预算法等预算。
3.1.5根本举措措施费
它又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、途径、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程用度，但凡接纳单位目标预算法来计较。
3.1.6大众配套举措措施费
它首要包含不能有偿让渡的开辟小区内大众配套举措措施发生的支出。其预算可参照“建安工程费”的预算体例。
3.1.7不可预感费
它包含根基豫备费和跌价豫备费。按照名目的庞杂水平和前述各项用度预算的精确水平，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计较。
3.1.8开辟时代税费。
开辟名目投资预算招斟酌名目在开辟进程中所承担的各类税金和处所当局或有关局部征收的用度。在一些大中都会，这局部用度在开辟扶植名目投资组成中占较大比重。应按照本地有关律例规范估箅。
3.2开辟用度
开辟用度是指与房地产开辟名目有关的操持用度、发卖用度和财政用度。
3.2.1操持用度。
可按名目开辟本钱组成中前1-6项之和为基数，按3％摆布计较。
3.2.2发卖用度
它指开辟扶植名目在发卖产物进程中发生的各项用度和专设发卖机构或拜托发卖的各项用度。首要包含以下三项：(1)告白宣扬费。约为发卖收人的2％一3％；(2)发卖费。约为发卖支出的1．5％一2％；(3)其余发卖用度。约为发卖支出的0．5％一1％。以上各项算计，发卖用度约占发卖收人的4％一6％。
3.2.3财政用度。
它指为筹集资金而发生的各项用度，首要为告贷利钱和其余财政用度(如汇兑丧失等)。
3.3投资与本钱用度预算功效的汇总
为了便于对房地产扶植名目各项支出停止阐发和比拟，常把预算功效以汇总表的情势列出，格局略。
4房地产开辟名目投资预算的感化
一是筹集扶植资金和金融局部核准存款按照；二是肯定设想使命书的投资额和节制开端设想概算的按照；三是可行性研讨和在名目评估中停止手艺经济阐发的按照。
5、房地产开辟企业管帐核算特色
跟着市场经济在我国的慢慢完美，新的管帐轨制、管帐准绳不时，对房地产开辟企业来讲，今朝合用的管帐轨制和管帐准绳首要有《企业管帐准绳》、《房地产企业管帐轨制》和《企业管帐轨制》等，若安在门类浩繁的轨制、准绳、划定之下，连系企业本身特色，改良现有管帐核算体例，更好地阐扬管帐本能机能，是管帐职员的职责。笔者从以下几个方面阐述今朝房地产企业管帐核算中存在的题目及其改良体例。
1 房地产开辟企业管帐核算存在的题目
1.1 房地产开辟企业支出确认的庞杂性
房地产商品的发卖包含两种，一种是自行开辟并发卖，另外一种是事前与买方签定条约，按条约请求停止开辟。对后者，应按照制作条约的规范停止支出简直认。而对企业自行开辟的房地产商品，因为其开辟的周期较长，耗资庞大，其商品具备较高的代价性。这些特色决议了房地产商品发卖常常接纳预售、分期收款发卖等多种发卖体例。房地产商品发卖的前提是起首取得预售允许证和发卖允许证，在此根本上，普通要颠末签定预售条约并预收房款、签定正式发卖条约、工程落成验收及格并托付买方验收确认、收取房款、操持产权过户等发卖关键。是以，房地产支出简直认同别的的出产支出比拟具备必然特别性。《房地产开辟企业管帐轨制》中划定以结算账单提交买方并取得承认作为房地产开辟企业支出确认规范，该划定比拟简略，宜于现实使命中的操纵，但不反应发卖的本色，现实上不够公道；《企业管帐轨制》和《企业管帐准绳——支出》中划定以危险和人为的本色转移作为支出确认的规范，现实上具备公道性，但请求管帐职员具备较高的职业判定才能。在管帐实务中若何利用这一规范绳比拟紊乱，核心题目在于应在哪一关键确以为支出，其分歧的核心集合在:商品房一切权上的首要危险和人为是不是已转移。
1.2 房地产开辟企业商品本钱与售价的不配比性
起首，房地产开辟企业的出产周期较长，开辟名目从取得地盘并开辟完成到确认支出短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性分歧理；在名目扶植期内大批投入资金，并发生大批用度计入当期；因为名目还不落成，即便开辟产物已预售终了，其预售金钱也没法确以为支出，其功效是为配比准绳的利用形成了坚苦。
其次，房地产开辟商品的本钱载体是全数扶植工程，而发卖则是按楼层或户型为单位，如许就形成单个楼层或户型的售价较着与其本钱不配比。犹如一布局的衡宇，低层修建施工本钱低于高层修建施工本钱，但发卖时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房固然同楼层本钱一样，因为朝向差别，其售价相差也很大。
但凡房地产开辟企业的本钱结转体例是:按当期落成后的核算工具的总本钱除以总开辟修建面积，得出每平米修建面积本钱，而后再乘以发卖面积得出本期发卖本钱。如许均派计较的功效不斟酌衡宇楼层、朝向的身分，得出的运营功效不具备实在性。
1.3 收益评估目标不能实在反应企业事迹
房地产企业投入产出周期具备较强的特别性，表现在管帐年报中常常是事迹动摇较大——名目扶植期内事迹不佳，验收售出后，大批预收款确以为支出，时代距离在一个管帐期内还好，但一个名目常常要跨4、5个管帐期，故分歧用普通的公司事迹评估目标，如净利润目标就不能精确、客观、周全地反应其实在运营环境，出格是上市公司，极能够或许或许误导投资者。一个运营环境很好的开辟公司，其净利润能够或许或许很小乃至是正数，但有大批的在建工程和很好的预售环境，现金流状态极佳，有很强的红利才能。同理一个红利的公司也能够或许或许正危急四伏:面对着因施工品质致使的巨额补偿，大笔银行存款到期而有力了偿，还不结清的包管金，因为市政打算调剂，地价变革致使的地盘危险等等；故此，评估一个房地产开辟企业的事迹，万万不要以目标论黑白，应透过目标看本色，看其天资诺言、气力、现金流量、资产物质，另有更首要的表外危险等等。固然，这有赖于咱们管帐界同仁对管帐信息的实在反应与充实表露。
2 完美房地产开辟企业管帐核算规范的对策
2.1 精确肯定和利用支出确认规范
房地产商品发卖支出简直认应合适两个规范，即法令规范和专业标淮。
(1)法令规范。法令标淮是指我国相干律例中划定的房地产发卖必须合适的前提或标淮:如对以出让体例取得地盘利用权的，未按照出让条约划定付出全数地盘利用权出让金，未取得地盘利用权证书，或未按照出让条约划定停止投资开辟的，和权属有争议的、未依法挂号付出权属证书的房地产不得生意。但凡不合适上述规范的，即便房地产商品已开辟终了，乃至取得了相干人为，并转移了危险，也不能作为支出予以确认。法令标淮是专业规范的前提前提。
(2)专业规范。专业规范是指管帐准绳、管帐轨制中划定的商品发卖支出确认标淮，即支出确认的4个须要前提:企业已将商品一切权上的首要危险和人为转移给采办方；企业不对已售出的商品实行节制；与买卖相干的经济好处能够或许或许流入企业；相干的支出和本钱能够或许或允许靠地计量。上述划定中，支出确认以危险和人为本色的转移为规范，现实上比拟公道，但因为房地财产发卖体例的多样性和庞杂性，为现实使命中支出确认带来了坚苦。
笔者以为，房地产发卖条约是在衡宇还不建成落成前的事后发卖行动，不管是不是收取了金钱，均不属于现实发生的发卖营业。是以，签定预售条约并收取预收货款不合适支出确认前提，不能作为发卖完成按照；签定正式衡宇发卖条约则犹如普通工商企业产物发卖条约一样，从法令意思上讲也只是一种合约，衡宇未经买方验收承认，商品一切权上的首要危险和人为还不转移给买方，不符《企业管帐准绳——支出》的有关划定，故也不能确认支出；采办方取得商品房产权证的关键较为特别，虽然房地产商品终究是以产权证上权力人主体的更替为一切权变革的首要标记，但因为房地产开辟企业在名目开辟前按照划定须要付出地盘出让金，取得地盘利用证，并操持付出预售允许证、在工程取得有关局部落成验收付出发卖允许证、签定正式衡宇发卖条约，并向客户收取房款、托付卖主操持入住手续的环境后才操持产权过户手续，且产权证的操持触及到房地产操持、地盘操持等当局有关局部，办妥产权证书的时辰并非开辟企业所能节制。若是此时确认支出，会致使支出滞后，一样不合适支出确认准绳。以是，虽然衡宇产权证书是衡宇一切权的标记，但并非是确认支出的须要前提。
2.2 引入打算发卖价钱的观点，使发卖支出与本钱配比
倡议引入打算发卖价钱的观点，处置发卖本钱结转错位，与发卖支出不配比这一特别题目。即当开辟的衡宇到达可发卖状态时，企业按照本钱、市场、地段、楼层、朝向等身分拟定一个打算发卖价钱，作为本钱分派规范。
(1)现实售价本钱率法，是在季度前两个月按现实售价乘以打算发卖本钱即是季末发卖成木的体例调剂。具体操纵挨次是:分类明细账按开、落成时辰不异或附近且一并操持决算的名目设置账户，在此分类明细账根本上，再按打算价钱不异的衡宇分类设户，价钱差别的别离设置。季度前两个月可按分类明细账结转本钱，即按分类明细账记录确当月现实发卖额乘以打算发卖本钱率得出当期本钱结转数，对发卖衡宇只挂号数目，待季末将未发卖房的打算售价乘以打算发卖本钱率得出月末保存本钱，用倒挤的体例结出发卖本钱。这类体例合用于开辟范围较大的房地产企业，长处是能够或许削减使命量，错误谬误是季度前两个月受房价影响会发生必然偏差，且不能实时、精确供给较具体的本钱材料。
(2)打算售价本钱率法，便是一直按打算售价乘以打算发卖本钱率停止结转。只需是开辟扶植工程已操持了落成决算手续，就能够或许把商品房本钱按楼栋、楼层、单位予以肯定，乃至能够或许计较出每平米修建面积本钱。是以能够或许按单位设置账户，也能够或许把每平米修建面积本钱不异的商品房归类计入统一账户。发卖本钱按单位设置账户的房号间接对号入坐结转，按每平米修建面积本钱归类设户的，可按发卖面积乘以每平米修建面积本钱得出发卖本钱。这类体例的错误谬误是结转使命量较大，但遵守了一贯性准绳，供给信息靠得住实时，并能将结转本钱使命量分离在平常使命中，合用于普通房地产开辟企业。
2.3 扩展信息表露内容，进步房地产开辟企业信息表露中的信息含量
